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Nebenkostenabrechnung:
Der Vermieter von Geschäftsräumen ist zwar ebenso wie der Wohnraumvermieter zur Abrechnung der Nebenkosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet. Diese Frist endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums.
Aber die Abrechnungsfrist ist bei der Gewerberaummiete keine Ausschlussfrist. § 556 Abs. 3 Satz BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen anordnet, die der Vermieter später als 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete nicht analog anwendbar.
Für die Annahme einer konkludenten Änderung des Umfangs der vereinbarten Nebenkosten reicht es nicht aus, dass der Vermieter einzelne vereinbarte Nebenkostenpositionen über längere Zeit nicht abgerechnet hat. Vielmehr bedarf es nach Meinung des BGH dafür weiterer Anhaltspunkte.
Bei den Schönheitsreparaturen allerdings hat der BGH bei Gewerbemietverträgen ähnlich entschieden wie beim Wohnraummietrecht:
Zwar kann auch bei der Gewerbemiete die nach dem Gesetz dem Vermieter obliegende Verpflichtung, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, auf den Mieter übertragen werden.
Ergibt sich die Übertragung allerdings aus einem Formularvertrag, ist diese Regelung als allgemeine Geschäftsbedingung einer Inhaltskontrolle der §§ 305 ff BGB zu unterziehen.
Verpflichtet der Vertrag den Mieter zu Schönheitsreparaturen nach starren Fristen, so dass ihm der Einwand genommen wird, dass überhaupt kein Renovierungsbedarf gegeben ist, beurteilt der BGH die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter als unwirksam.
